News

Türk Medeni Kanunu’nun lafzıyla taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen bir alacağın güvence altına alınması için kurulabilir. Taşınmaz rehni, en genel tanımıyla sahibine, rehnettiği malı paraya çevirerek alacağını bu paradan tahsil etme yetkisi sağlayan ayni bir haktır. Alacaklı, bu hak sayesinde alacağının tahsilini güvence altına almış olur. Taşınmaz rehninin sağladığı bir diğer güvence ise sahibine öncelik hakkı tanımasıdır. Bu itibarla rehin hakkına sahip alacaklı, alacağını taşınmaz satış bedelinden diğer alacaklılardan öncelikli olarak tahsil etme imkanına sahiptir. Borçlu taraf, borcu için maliki olduğu taşınmaz eşya üzerinde alacaklısı lehine ipotek hakkı tesis edebilir. Bununla beraber alacaklı ile borçlu taraf arasında mevcut borç ilişkisinde taraf olmayan üçüncü bir kimse de maliki olduğu taşınmaz eşya üzerinde alacaklı lehine ipotek hakkı kurabilir. Bahse konu durum malik kimseye borçlu sıfatını kazandırmaz; taşınmaz malikinin sorumluluğu ipotek akit tablosunda belirtilen miktarla sınırlı olur.

İpotek işleminin kurulabilmesi, kanunla birtakım koşullara bağlanmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 853. Maddesinde belirtildiği üzere ‘’ Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. ‘’  Taşınmaz mülkiyetinin konusu ise Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesinde belirlenmiştir. Buna göre  “arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler” taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturur. İpotek işlemi, bu sayılan eşyalar üzerinde kurulabilir. Bununla birlikte rehin hakkı kurulurken rehin konusu taşınmazın belirtilmesi zorunludur. Bölünen bir taşınmazın parselleri üzerinde rehin hakkı kurulabilmesi için ise her bir parselin tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmesi gerekir.  

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz rehni, tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Tapu kütüğüne tescil, ipotek işlemi açısından kurucu etkiye sahiptir. Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşme ise kural olarak resmi şekle bağlıdır.

İpotek İşleminin Tesisi İçin Gerekli Belgeler

• Taraflara ve varsa temsilcilerine ait kimlik belgesi 
• Birer adet fotoğraf
• İşlemde temsil var ise temsile ilişkin belge ( vekaletname, yetki belgesi vb.)
• İşleme konu taşınmaza ait tapu senedi

İpotek İşleminin Mali Yönü

• Tapu harcı, 492 Sayılı Harçlar Kanunu’na göre ipotekle sağlanan borç miktarı üzerinden binde 4,55 oranında ipotek borçlusundan tahsil edilir.   
• Damga vergisi, 488 Sayılı Damga Vergisi Kanunu’na göre ipotek miktarı üzerinden binde 9,48 oranında ipotek borçlusundan tahsil edilir.
• Döner sermaye ücreti, döner sermaye işletmesince her yıl belirlenen tarifeye göre alınır.
• Tapu harcı ve damga vergisinden muaf işlemler şunlardır: 5035 Sayılı Yasa ile Bankalar, Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatifleri, yurt dışı kredi kuruluşları ile uluslararası kurumlarca kullandırılan kredilerle ilgili olarak teminat gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemlerinde; zirai krediler, esnaf kredileri, finansal kiralama nedeniyle tesis edilecek ipotek işlemlerinde tapu harcı ve damga vergisi alınmaz. 
• 6728 Sayılı Yatırımların İyileştirilmesi Kanunu’nda tacirler arası ipotek işlemlerinin tapu harcından yüzde elli oranında kısmen muaf olduğu belirtilmiştir. Bu itibarla her iki tarafı tacir olan ve Harçlar Kanunu’na ekli IV sayılı tarifenin tapu işlemleri başlıklı bölümünün 7 numaralı fıkrası kapsamında kalan işlemelerde söz konusu indirim uygulanır.

Taşınmaz Rehninin Tescili

Tapu Sicil Tüzüğü’ne göre taşınmaz rehninin tescili şu şekilde gerçekleştirilmektedir: 

• Her bir rehin hakkı için, “A” harfinden başlamak üzere alfabenin tüm harfleri (A, B, C, Ç, … G, Ğ,… I, İ, J… gibi) kullanılır.
• Tescilde, ipotek “İ”, ipotekli borç senedi “İ.B.S.”, irat senedi “İ.S.” harfleriyle gösterilir.
• Alacaklının adı, soyadı ve baba adı, tüzel kişinin unvanı tam olarak yazılır, ipotekli borç senedi hamiline yazılı ise bu durum belirtilir.
• Rehin miktarı, varsa faiz oranı, rehin derecesi, rehin süresi ile tescil tarihi ve yevmiye numarası yazılır. Faiz oranı değişken ise, düşünceler sütununda belirtilir. Rehin haklarının terkini için sonraki ilk satır boş bırakılır.
• Rehin hakkının kuruluşundaki şartlarda yapılan değişikliğe ait sözleşmeler, alacağın kısmen ödenmesine ilişkin istemler, 11/1/2011 tarih ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 183 üncü maddesi uyarınca yapılacak alacağın devri sözleşmeleri ve benzerleri düşünceler sütununda belirtilir.
• Boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmeler, şerhler sütununda gösterilir

Müşterek Rehnin Tescili

Birden çok taşınmazın aynı alacak için rehnedilmesi halinde müşterek rehin söz konusu olur. Müşterek rehin ise şu şekilde tescil edilir: 

• Aynı malike ait birden çok taşınmaz veya pay aynı alacak için rehin edilirse; ilgili taşınmazların kütük sayfaları rehin sütununa alacak miktarının tamamı tescil edilmekle birlikte, düşünceler sütununda hangi taşınmazlarla müşterek rehinli olduğu belirtilir. 
• Müştereken ve/veya müteselsilen borçlu kimselere ait birden çok taşınmaz veya pay aynı alacak için rehin edilirse; ilgili taşınmazların kütük sayfaları rehin sütununa alacak miktarının tamamı tescil edilmekle birlikte, düşünceler sütununda hangi taşınmazlarla müşterek rehinli olduğu belirtilir. 
• Müşterek ve/veya müteselsil borç durumu söz konusu olmaksızın aynı alacak için birden çok kişiye ait taşınmaz veya pay rehnedilirse; taşınmaz veya paylardan her birinin bu alacağın belli bir kısmı için rehin edilmesi gerekir. İlgili taşınmazların kütük sayfaları rehin sütununa, rehin miktarından taşınmaza isabet eden miktarı tescil edilir. Her bir taşınmaz veya payın ne miktar için rehnedildiği belirtilmezse istem reddedilir. 
• Bir rehin hakkı, 28 inci maddenin altıncı fıkrası gereğince oluşturulan müşterek tapu kütüğü sayfasına kaydedilen taşınmazların tamamını kapsamadıkça, bu sayfaya tescil olunamaz. İstem konusu rehin hakkı müşterek tapu kütüğü sayfasında tescilli bulunan taşınmazlardan bazılarını kapsamakta ise, rehin kapsamı dışında kalan taşınmaz, müşterek tapu kütüğü sayfasından çıkartılarak kayıtların taşınması hükümleri dikkate alınmak suretiyle tapu kütüğüne re’sen nakledilir.

Paylı Mülkiyete Konu Taşınmazlarda Payın Rehni

Paydaş, paylı mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde kendi payını rehnedebilir. Bu durumda hangi payın rehinli olduğunun düşünceler sütununda belirtilmesi gerekir. Üzerinde paylı mülkiyet hakkı kurulmayan bir taşınmazın paylara ayrılarak rehnedilmesi mümkün olmadığı gibi bir paydaşın payı da bölünerek rehnedilemez.

Türk Medeni Kanunu’nun 857. Maddesinde belirtildiği üzere ‘’ Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemezler.’’ Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz ise ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabilir. Elbirliği mülkiyeti hakkına sahip ortaklardan herhangi biri, elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmedikçe payını rehnedemez. 

Korunmuş Miktar

Tapu Sicil Tüzüğü’nün 34. Maddesinde belirtildiği üzere sonradan kurulacak rehin hakkı için boş derece bırakılmak istenirse, rehindeki şekle uyulmak kaydıyla, kütüğün rehin sütunu alacaklı adı kısmına “korunmuş miktar” ibaresi ve alacak sütununa da miktarı yazılır. Faiz ve müddet sütunu boş bırakılır.

Düşünceler Sütunu

Tapu Sicil Tüzüğü’nün 35. Maddesinde düşünceler sütununun nasıl doldurulacağı gösterilmiştir. Adı geçen maddeye göre:

Rehin haklarına ilişkin düşünceler sütunundaki rehinle ilgili belirtmeler, rehin hangi harf ile tescil edilmiş ise, o harf kullanılarak yazılır. 

Aynı rehin için birden fazla belirtme yazılması hâlinde de aynı harf kullanılır. 

Rehinli pay devredilirse, düşünceler sütunundaki eski malikin adı çizilip, devir işlemine ilişkin tarih ve yevmiye ile rehne ait harf kullanılmak suretiyle yeni malikin adı yazılır. 

Rehnin terkini hâlinde, düşünceler sütunundaki rehne ilişkin belirtmeler ve varsa boşalan dereceye geçme hakkı şerhi de terkin edilir. 

Zanaatkârlar ve yüklenicilerin kanunî ipoteklerinin tescilinde, düşünceler sütununa “zanaatkâr ve yüklenici ipoteği” olduğu belirtilir.

İpotek işlemi kurulurken adres gösterme zorunluluğu

İpotek yaparken adres gösterme zorunluluğu, ipoteğin paraya çevrilmesini düzenlen İcra İflas Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kanun’un 148. Maddesine göre ‘’ İpotek sözleşmesinin tarafları veya ipotekli taşınmazı daha sonra satın alanlar ya da bunların halefleri, Tapu Sicili Müdürlüğü’ne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadırlar. Aksi takdirde ilgililerin tescil talebi, tapu sicili müdürlüğünce reddolunur.’’ Tapu Sicili Müdürlüğü’ne bildirilen adresin değiştirilmesi halinde bu değişiklik ancak Tapu Sicil Müdürlüğü’ne bildirilmesi hâlinde sonuç doğurur. Yeni adresin bildirilmemesi hâlinde tebligatların eski adrese ulaştığı tarih tebellüğ tarihi sayılır.

İpotek Durumundaki Alacakta Alacaklının Gaip Bulunması veya Borcu Almaktan Kaçınması Halinde Terkin

İpotek kaydı, taşınmaz rehni hakkına sahip alacaklının gaip bulunması veya borcu almaktan kaçınması halinde İcra İflas Kanunu’nun 152. Maddesine göre terkin edilir. Bu Kanun’a göre terkin işlemi aşağıdaki usule göre gerçekleştirilir:

İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu, icra dairesine yapacağı müracaat ile alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten kaçındığını beyan ederse icra dairesi, alacaklıya on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten kaçındığı takdirde borçlu, borcunu icra dairesine tamamıyla yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı adına korunmasına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir. 

Borçlu, vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi gereğince işlemiş ve işleyecek bütün faizleri ile birlikte ödenmesini üstlenirse bu borçlu hakkında da yukarıda yazılan hükümler uygulanır. 

Konuyla ilgili Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün bu linkinden de faydalanabilirsiniz.