News

Önalım (Şuf’a) Hakkının Tanımı

Şuf’a, kelime anlamı itibariyle “bir malın müşteriye mâl olduğu fiyata satılması” anlamına gelmektedir. Kavramın hukuk terminolojisinde ifade ettiği anlam ise; “paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda herhangi bir payın, mevcut paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması halinde; diğer paydaşların sahip olduğu öncelikli satın alma yetkisi” olarak tanımlanabilir. Şuf’a kavramı, 743 sayılı eski Türk Kanunu Medenisi döneminde uzunca bir süre kullanılmış olması nedeniyle halen canlılığını korusa da 4721 sayılı yeni Türk Medeni Kanunu’nda “önalım” kavramı tercih edilmiştir. Biz de kullanım kolaylığı ve ifade ettiği anlamı daha iyi çağrıştırması açısından bu kavramı tercih edeceğiz.

Önalım hakkı, yukarıda da ifade edildiği üzere; hakkı kullanmak isteyen paydaşa, payını diğer paydaşların dışında üçüncü bir kişiye satan paydaşın payını, satış bedeli ile harç ve masraflarını ödeyerek satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Bu açıdan önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisi olarak karşımıza çıkmaktadır.

Önalım Hakkının Amacı

Satıcı ve alıcının mülkiyet hakkı sınırlanmış olsa da burada yarışan bir menfaat olarak diğer paydaşların menfaatine öncelik verilmiştir. Zira bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan, paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek ve taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek amacıyla paylı taşınmaz hissedarına bu yönde yasal bir hak tanınmıştır.

Hakkın Kullanılması

Bu hakkını kullanmak isteyen paydaş, satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay içerisinde veya satış kendisine bildirilmemişse satış tarihinden itibaren iki yıl içerisinde bu hakkını payın alıcısına karşı dava açmak suretiyle kullanmalıdır. Önalım hakkı, dava dışı irade bildirimiyle kullanılamamakta, dava açma zorunluluğu bulunmaktadır. Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süreler hak düşürücü süre olup, sürelerin geçmesinden sonra önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Hakkın Kullanılamayacağı Haller

Hakkın kullanılmasına ilişkin ayrıntılı bilgilere başka bir yazımızda yer vereceğiz. Bu yazımızda önalım hakkının kullanılmasını engelleyen hallere değineceğiz. Buna göre:

-Önalım hakkının kullanılması için pay devrinin satış yoluyla gerçekleşmesi gerekmektedir. Yani payın bağışlama (hibe) veya trampa (takas) gibi satış dışı temliklerle devredilmesi halinde hak kullanılamayacaktır. Ancak burada hakkını kullanmak isteyen paydaş, satış dışı temlikin muvazaalı olarak yapıldığını, taraflar arasındaki asıl iradenin payın satışı olduğunu, işlemin satış dışı temlik olarak yapılmasının önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla olduğunu ispat ederse kullanabilecektir.

-Payın cebri icra yoluyla satılması halinde de önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira burada pay, paydaşın iradi bir girişimiyle satılmış değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 733/1. maddesi bu hususta açık bir düzenlemeye yer vererek cebri artırmayla satışlarda hakkın kullanılamayacağını düzenlemiştir.

– Pay satışının, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen hata, hile veya ikrah gibi irade bozukluğu nedeniyle feshedilmesi halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.

-Önalım hakkını kullanmak için dava açan paydaşın, davanın açılmasından sonra paydaşlık sıfatını kaybetmesi halinde aktif dava ehliyeti kaybolacağından  hakkı kullanılamaz hale gelir. Payı devralan yeni malik de davayı açan malikin açtığı önalım davasını sürdüremez.

-Tapuda kayıtlı bir taşınmazdan aynı tarihte aynı işlem ile pay satın alan kişiler de birbirlerine karşı önalım hakkını ileri süremezler. Örneğin; A ile B kişisi, paydaş C kişisinden aynı tarih ve işlemle pay satın alırsa, A ile B kişileri birbirlerine karşı  hakkını kullanamazlar.

-Paydaşlardan birinin payını satmak üzere üçüncü bir kişiyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalaması diğer paydaşlara önalım hakkı vermez. Diğer paydaşlar payın satılmasını veya taşınmaz satış vaadine dayalı olarak açılan cebri tescil davası sonucu verilen kararın kesinleşmesini beklemelidir.

-Tüm paydaşların paylarını aynı anda üçüncü bir kişiye satması halinde paydaşların önalım hakkı bulunmamaktadır.

Miras Durumunda;

-Ölüme bağlı tasarruflarda önalım hakkı bulunmamaktadır. Örneğin; murisin yazdığı vasiyetname nedeniyle payın el değiştirmesi halinde hak kullanılamayacaktır. Aynı şekilde mirasın paylaşımı sırasında paylı taşınmazın mirasçılardan birisine özgülenmesi halinde de hakk oluşmayacaktır.

-Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, gerçekte miras hukukundan kaynaklanan veya buna benzer amaçlarla yapılan hibe işleminin görünürde satış işlemi olarak gösterilmesi halinde tarafların gerçek amacının hibe olmasından dolayı önalım hakkının kullanılamayacağı yönünde kararlar vermiştir. Hatta burada satış işleminin taraflarının muris ve mirasçı olmasının şart olmadığını, yakın akrabalığın da satış olarak gösterilen işlemin hibe olarak değerlendirilmesi hususunda bir karine olduğunu değerlendirmiştir. Bu husus “kişinin kendi muvazaasına dayanamayacağı” ilkesinin bir istisnasını oluşturmaktadır.

-Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar ve taşınır mallar açısından  bu hak gündeme gelmeyecektir. Aynı şekilde kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusu olan kat malikleri de birbirlerine karşı bu hakkı kullanamazlar.

Hakkından feragat edilmişse;

-Hakkından feragat edilmişse kullanılamaz. Önalım hakkından feragat ise tapuya verilecek şerh ile olur.

-Taşınmaz üzerinde fiili taksim olması halinde, yani taşınmazın hangi bölümünün hangi paydaşa ait olduğu belirlenmiş ve buna göre fiili bölüşme yapılmış ise bu hakkı kullanılamaz.

-Paydaşlardan birinin payını bir şirkete sermaye olarak koyması halinde hak kullanılamaz. Aynı şekilde pay üzerinde intifa hakkı tesis edilmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri anlamına gelmeyeceğinden yine bu hakkı söz konusu olmayacaktır.

-Taşınmazdaki hissedarlığın, mirasın intikali nedeniyle elbirliği mülkiyeti halinde gerçekleşmesi halinde hissedarlar arasında yapılan pay temlikleri sebebiyle diğer paydaşların önalım hakkı oluşmayacaktır. El birliği mülkiyeti bozulmadan veya tüm hissedarlar hissesini devretmeden dışarıdan üçüncü bir kişiye hisse satışının mümkün olmaması nedeniyle de bu hak oluşmayacaktır. Ayrıca belirtmek gerekir ki; taşınmazdaki hakkını kullanmak isteyen payın el birliği mülkiyeti halinde olması durumunda tüm maliklerin hakkının kullanılmasını istemeleri gerekmektedir. Örneğin; taşınmazın ½ payına A kişisinin, ½ payına ise B, C ve D kişilerinin el birliğiyle malik olduğu durumda, A kişisinin payını satması halinde B, C ve D kişilerinin bu hakkını birlikte kullanmaları gerekmektedir.

Son olarak belirtmek gerekir ki; bu davada görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Önalım Hakkı ile ilgili sorularınız için tıklayınız.