Banka ipoteği

İsrafil Cingöz tarafından paylaşıldı.

BANKA İPOTEĞİ

Banka ipoteği işleminin tesisi için gerekli belgeler

Banka ipoteği için İpotek edilecek taşınmaz eşyaya ait tapu senedinin bulunması halinde tapu senedi, bulunmaması halinde taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya taşınmaz malikinin sözlü beyanı

Alacaklı ve borçlunun fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları

Alacaklının iki adet, borçlunun ise bir adet son altı ay içinde çekilmiş 6×4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları

İpotek işleminin yapılması esnasında bizzat hazır olamayan taraflar, vekil ile temsil ediliyorlarsa temsile ilişkin belge (vekaletname, vasi kararı vb.) ve temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları 

Tarafların T.C. kimlik numarası, taraflar tüzel kişi ise tescil numarası

Taşınmaz konut ise zorunlu deprem sigortası 

Banka ipoteği işleminin aşamaları

Banka ipoteği işleminde gerçekleştirilmesi gereken ilk aşama, alacaklı lehine ipotek hakkı tesis etmek isteyen kişinin malik olduğunu tespit etmektir. Bununla birlikte malikin tasarruf yetkisine sahip olduğu da belirlenmelidir.

Banka ipoteği işleminin konusunu teşkil eden taşınmaz üzerinde ipotek yapmaya engel bir kayıt bulunmamalıdır. Bunun tespiti için taşınmaz üzerindeki şerh ve beyanlar kontrol edilmelidir.

Taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasına yönelik istem vekil aracılığıyla yapılabilir ancak böyle bir durumda vekilin ipotek yetkisini haiz olduğu tespit edilmelidir. 

Banka ipoteğiBanka ipoteği işlemi, resmi senet düzenlenmeksizin banka ile malik arasında yapılmış kredi veya borç sözleşmesine göre yapılabilir. Banka böyle durumlarda  matbu bir senet hazırlar. Bu senedin üzerine taşınmaz ve ipotek ile taraflara ait bilgileri içeren bir sayfa resmi senet eklenir. İpotek işlemi, tarafların bütün bu belgeleri tapu dairesinde imzalamasıyla birlikte kurulmuş olur. İpotek işlemi, bütün bu belgelerin tapu dairesinde taraflarca imzalanması ile kurulmuş olur. Tarafların istemi üzerine tapu dairesinde resmi senet düzenlenir. Burada resmi senette yer alan malik bilgilerinin ve alacaklı banka bilgilerinin tapu kütüğünde yazılı  bilgiler ile aynı olmasına dikkat edilmelidir. Keza ipotek işleminin konusunu teşkil eden taşınmazın tapu kütüğünde  yer alan kayıtların da resmi senette mevcut olup olmadığı tespit edilmelidir.

İpotek işleminin tesisinde  ayrıca döner sermaye ücretinin  ve suret istenmişse suret harcının tahsil edildiği kontrol edilmelidir.

Resmi senet taraflarca gerekli kontroller yapıldıktan sonra imzalanır.

TAKBİS üzerinden tescil yapılır. Resmi senetteki bilgilere göre tapu kütüğünün ilgili sayfasına tescil işlemi gerçekleştirilir. 

Alacaklı bankanın yetkilisine ipotek belgesi verildikten sonra eğer ki banka tarafından suret istenmişse resmi senedin de bir  örneği onaylanarak yetkiliye teslim edilir. 

Son aşamada ise işlem belgeleri parsel dosyasına takılarak ipotek işlemi tamamlanır.  

Banka ipoteği tapuya tescili

Banka ipoteği için yukarıda yer verilen işlem aşamalarının sırasıyla tamamlanmasının ardından, ipotek tapuya tescil edilir.

Örnek vermek gerekirse, 

“A-İ-Türkiye Halk Bankası A.Ş.FBK Muk. 1 20.000.000.000TL.tarih-Yev.”

(FBK: Fekki bildirinceye Kadar)

Banka ipoteği işlemin mali yönü

Bankalar ve katılım bankaları tarafından kullandırılan krediler için tesis edilen banka ipoteği harçtan ve damga vergisinden muaftır.

Ancak;

492 sayılı Harçlar Kanunu’nda yer alan (4) sayılı tarifenin 7-a bendi uyarınca ipotekle teminat altına alınan borç miktarının binde 3,6’sı oranında tapu harcı tahsil edilir.

Damga Vergisi Kanunu’nda yer alan (1) sayılı tablonun I/1-a bende uyarınca binde 7,5 oranında damga vergisi tahsil edilir. Döner sermaye İşletmecisi tarafından belirlenen tarifeye göre ücret alınır. 

Resmi senedin onaylı örneği sayısınca, örnek başına suret harcı alınır.

Banka ipoteği sicilden terkini

Terkin, Tapu kütüğünde kayıtlı bir hakki sona erdirmek amacıyla üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilerek, terkin tarih ve yevmiye numarasının yazılması işlemidir.

Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır. Kayıtların terkininde, tescil istemleriyle ilgili hükümler uygulanır. (TST m.69)

Tapu sicili üzerinde yapılacak terkinler, terkin edilecek hakla ilgili kaydın üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilmesi ve altındaki satıra yine kırmızı mürekkepli kalemle “terkin edildi” ibaresi ile tarih ve yevmiye numarasının yazılması ve müdürün veya görevlendireceği tapu görevlisinin imzalamasıyla olur. Hakkın tescilinde harf kullanılmış ise, terkininde de aynı harf kullanılır. (TST m.70)

Taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.               (TMK m. 858)

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. (TMK m.883)

Banka ipoteği işlem aşamaları

Bankaların ipotek terkin talepleri e-terkin şeklinde yapılmaktadır. Banka, TAKBİS sistemine girerek kredi başvuru belgesi doldurulabilir.

Banka tarafından doldurulan başvuru belgesi altına terkin yazısı, yetki belgesi, imza sirkülerini ve terkin harcı yatırıldığına dair belge tarama suretiyle eklenerek sistem üzerinden tapu dairesine gönderilebilir.

Terkin yazılarının ve eki belgelerin fiziken tapu dairesine gönderilmesine gerek yoktur.

Terkin yazısındaki imzaların, yetki belgesindeki yetkili isimleri ve imza sirkülerindeki imzalar karşılaştırılmalıdır.

Kamu kurumu niteliğindeki bankalar yetki belgesi sunmak zorunda değillerdir, ancak imza sirküleri sunulmalıdır.

Terkini istenen ipoteğin hangi parsel üzerinde bulunduğu, yevmiye numarası, ipotek tarihi, belirtilmelidir.

Banka ipoteğinin terkini için tescil istem belgesi düzenlenmez.

İpoteğin tesisi sırasında harç alınmadığı takdirde, terkini sırasında da harç alınmaz.

Terkin için harç alınması gerekiyorsa bankaca yatırıldığı belirlenmelidir.

Tapu kütüğü üzerinden terkin yapılır.

Serbest dereceden yararlanma şerhi veya düşünceler sütununda ipoteğe ilave şeklinde yapılan belirtmelerin terkini için ayrıca talebe gerek bulunmamaktadır. İpoteğin terkiniyle birlikte terkin edilir.

Belgeler parsel dosyasına takılır.

Banka ipoteği / -e Terkin (Elektronik İpotek Terkini)

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, bürokratik işleri ortadan kaldırarak birçok tapu işlemini elektronik ortama aktarmayı, elektronik ortamda sunulabilecek bir tapu sicili oluşturmayı hedeflemektedir. Şerh, haciz, terkin, satış ve benzeri işlemler için çalışmalar yapılmakla birlikte ilk olarak internet üzerinden ipotek terkini işlemi, “e-terkin”, TAKBİS üzerinde T.C. Ziraat Bankası ile hayata geçmiştir. Uygulama öncesinde terkin talebi bulunan kişiler veya görevli memurlar tarafından tapu müdürlüklerinde işlem yapılmaktaydı.

E-terkin uygulaması için öncelikle Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü ve bankalar arasında protokol imzalanmalıdır.

Banka ipoteği hususunda bankaların yükümlülükleri

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı’nın 19.08.2014 tarih ve 52297 sayılı talimatına göre;

E-terkin uygulamasını başlatan Bankalar ipotek terkin belgelerinin elektronik ortamda gönderilmesini sağlamakla yükümlüdür. (Yetki belgelerinin web servisine taranmak suretiyle aktarılması vb. işlemler)

Yurt dışındaki bankalar dahil olmak üzere bankalar, protokol süresince imza yetkililerine ait yetki belgelerini, e-imzalı olarak her yıl bir kez Genel Müdürlüğe göndermekle ve taranmış belgelerin tüm tapu müdürlüklerinde web servisi aracılığı ile görüntülenmesini sağlamakla yükümlüdür. Yıl içerisinde yetki belgesinde/imza yetkililerinde değişiklik olması durumunda, banka tarafından değişiklikler Genel Müdürlüğe bildirilmelidir.

Elektronik ortamda belgelerin görüntülenmesi sağlandığı için tapu müdürlüklerince ayrıca yetki belgesi alınmayacak, yetki belgeleri e-terkin işlemlerine mahsus olarak kullanılacaktır.

Banka aynı gerçek kişi veya tüzel kişiye ait olsa bile birden fazla yevmiyeyi içeren ipotek terkinine ilişkin taleplerini tek bir başvuru altında gönderemeyecek, her bir yevmiye numarası için web servisi aracılığıyla ayrı ayrı talep formu oluşturacaktır.

Banka tarafından TAKBİS üzerinden yapılan sorgulamanın herhangi bir nedenle (müdürlük isminin değişmesi, müdürlük birleşmesi, müdürlük ayrılması ile taşınmaz kayıtlarında birebir örtüşme sağlanamaması vb.) olumlu sonuçlanamaması halinde, Banka tarafından ilgili tapu müdürlüğü ile veya teknik bir sorun olması durumunda TKGM Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığı ile iletişime geçilir. Burada doğrulatılan veriler kapsamında tekrar veri girişinin yapılmalı, işlemin elektronik ortamda yapılamayacağının anlaşıldığı ayrıksı hallerde ise Tapu Sicili Tüzüğünün 88/1 maddesine göre başvuru gerçekleştirilmelidir.

Banka tarafından işlem basamakları geçilerek güvenli elektronik ortamda elektronik imza ile onaylanan ve TKGM tarafından sonuçlandırılan terkin işlemlerinde hatalı veri girişi ve işlem basamaklarının yanlış sonuçlandırılmasından, Banka ile yetkilisi sorumlu olacaktır.

Tapu müdürlüklerinin Banka ipoteği konusunda yapacakları

Banka tarafından gönderilen elektronik ipotek terkini, başvurusu ilgili tapu müdürlüğünün başvuru fişleri ekranında kırmızı renkli ve ilgili alanları doldurulmuş bir şekilde “Tk Web Başvuru” kullanıcısı üzerinde görüntülenir. Başvuru, yetkili tarafından işlemi yapacak personele havale edilir.

İşlemin, a) Tapu bölümü seçimi, b) Taraf ve kimlik tespiti, c) Vergi harç işlemleri, d) Başlama belgesinin alınması, şeklindeki ilk 4 aşaması, ipotek alacaklısı Banka tarafından tamamlanmış bir şekilde işlem monitörü ekranına görünür.

İşlemi yapılacak personel, 4 aşamanın kontrolünü yapar.

Banka tarafından elektronik ortamda gönderilen terkin taleplerinde, tapu kütüğü-TAKBİS entegrasyonu kontrol edilir ve terkini talep edilen Banka ipoteği verilerinde herhangi bir eksiklik veya hata bulunması durumunda işlem, uygun açıklama yapılmak sureti ile bankaya iade edilir.

Banka, protokol kapsamında elektronik ortamda ipotek işlemi yapmaya yetkili kişilere ait yetkilendirme yazıları TKGM’ye gönderilecektir. Sistem aracılığı ile TAKBİS’e gönderilen tüm terkin talepleri banka yetkililerince imzalanmış olarak kabul edilecektir. Bu durum uygulamada sıkça karşımıza çıkmaktadır. Bankalarca görevlendirilen ve sistem üzerinden sadece ve sadece yetkili kişiler tarafından gönderilebilen taleplerin karşılanmasında yetki belgesi ve imza sürküsü araştırmasına gerek bulunmamaktadır.  Personel tarafından ıslak imza veya 5070 SK göre e-imzalıdır ibaresinin aranmayacaktır. Bu aşamada personel tarafından yapılması gereken yalnızca yetki kontrolü e-imza doğrulaması yapılan banka personelinin adının, banka/kuruma ait yetkilendirme yazısında bulunup bulunmadığıdır. Çünkü bankalar, İmza doğrulaması yapılan personel, yetkilendirme yazısında yer almıyor ise işlem, uygun açıklama yapılmak sureti ile iade edilecektir. 

Aslen, terkine yönelik bilgi ve belgelerin tümü e-imza ile imzalanarak tapu müdürlüklerine gönderilmektedir. Bu bilgi ve belgelerin TAKBİS işlem ağacında işleme alındığı aşamada, sistem tarafından e-imza doğrulaması yapılmakta, ayrıca işlemi yapan personele “e-imza doğrulaması başarılı” bilgisi ile doğrulama sonucu görüntülenmektedir. Bu belge ve bilgilerdeki her türlü sorumluluk protokolün ilgili maddelerine göre bankaya aittir. 

E-terkin işlemi sonucunda, işlemin tamamlandığına dair raporlama, banka/kurum tarafından sistem üzerinden yapıldığından ayrıca yazı yazılmaması, TAKBİS tarafından üretilen cevap yazısının çıktı alınmadan kapatılarak işleme yön verilmesi gerekmektedir.

Banka ipoteği mali yönü

İpotek terkin işlemlerinde harç hesaplamasının ipoteğin tarih/yevmiye numarası esasına göre yapılması talimatlandırılmıştır. Banka ipoteğinde sonradan yapılan değişiklilerin ayrı bir ipotek olarak değerlendirilmesi mevzuatımızca mümkün değildir.

Dolayısı ile sonradan bedel artırımı vb. şekilde değişikliğe uğrayan banka ipoteği tek bir terkin harcının alınması gerekmektedir. Değişikliğe uğrayan Banka ipoteği terkin taleplerinde ilk tesis edilen ipoteğin tarih ve yevmiye numarasının belirtilerek, değişikliğe uğramış miktarının veya diğer unsurlarının yazılması yeterlidir.

 Terkin talebinde, esas ipoteğin tarih yevmiyesinin yanında, değişiklik yapılan tarih ve yevmiye numaralarının aranılmasına gerek yoktur. 

E-terkin işlemi sonucunda, işlemin tamamlandığına dair raporlama, banka/kurum tarafından sistem üzerinden yapıldığından ayrıca yazı yazılmaması, TAKBİS tarafından üretilen cevap yazısının çıktı alınmadan kapatılarak işleme yön verilmesi gerekmektedir.

Diğer ipotek işlemleri ile ilgili makale için tıklayınız.

Yazar İsrafil Cingöz
Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı
Soru Sor