ŞUFA DAVASI (ÖN ALIM DAVASI)

İsrafil Cingöz tarafından paylaşıldı.

Şufa Hakkı Ne Demektir ?

Şufa hakkıTaşınmazlarda paylı mülkiyet konusu paydaşlardan birinin payını paydaş olmayan üçüncü bir şahsa satması halinde diğer paydaşlara satın alma hakkı tanıyan hakka şufa hakkı denilir. Yani paydaşların kendi arasında gerçekleştireceği satışlarda diğer paydaşlar önalım hakkı yani şufa hakkı kullanamamaktadırlar.

Kanunla tanınmış Şufa hakkı için, taraflar arasında  herhangi bir sözleşme bulunmasına veya tapuya şerh edilmesine gerek yoktur.  Şufa hakkı diğer paydaşın payını üçüncü bir şahsa satmasından sonra ve payı satın alan kişiye karşı dava yoluyla ileri sürülebilir.

Şufa hakkı cebri satışlarda kullanılamaz bu kanunen de belirtilmiştir. Cebri satışa örnek; icra yoluyla gerçekleştirilen satışlar olarak görülebilir. Paydaşın hissesinin icra dosyasında haczedilerek bir üçüncü şahsa icra kanalıyla satılması halinde yeni paydaşa karşı diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamazlar.

Şufa Hakkı Davası 

Bu hak asliye hukuk mahkemesinde payı satın alan üçüncü şahsa karşı açılacak bir şufa hakkı davası ile ileri sürülebilmektedir. Dava açmadan hakkın elde edilmesi mümkün değildir. Dava açılması için öncelikle payı satan veya satın alan kişinin ihtarname ile satış hususunu hak sahibine bildirmesi gerektirmektedir. İhtarnamenin tebliğinden itibaren 3 ay içerisinde hak sahibinin de davasını açması gerekmektedir. Eğer ihtarname tebliğ edilmezse bu süre de başlamaz ancak kanun yine de bu süreyi satıştan itibaren 2 yıl ile sınırlamış bulunmaktadır.

Mahkeme davacıya satış bedelini yatırması için süre verir. Verilen süre içerisinde satış bedelinin mahkemenin belirteceği şekilde depo edilmesi halinde mahkeme tapu kaydının iptali ile ön alım hakkı sahibi davacı adına tescil edilmesine karar verir. Diğer yargı kararlarında olduğu gibi verilen karar istinaf ve temyiz yoluna açıktır. Ayrıca tapuda satışın değerinden daha düşük veya daha yüksek gösterilmesi problem teşkil etmektedir.

Tapudaki Bedelin Düşük Gösterilmesi

Taraflar bazen daha düşük vergi vermek gayesiyle tapuda satış bedelini gerçekte olandan daha düşük olarak beyan edebilmektedir. Aslında bu durum gerçekte var olan durumun gizlenmesi olarak açıklayabileceğimiz hukuk dilindeki ismiyle bedelde muvazaa olarak adlandırılmaktadır. Diğer paydaş ön alım hakkını kullanarak tapuda gösterilen bedelden payı almak istediğinde satışın tarafları mahkemede itiraz ederek aslında daha yüksek değerden satış işleminin gerçekleştirildiğini beyan etmektedirler.

Bu durumda Yargıtay’ın görüşü tarafların kendi gerçekleştirdikleri bedelde muvazaaya dayanarak lehlerinde bir sonuç elde edemeyecekleri yönündedir. Yani başka bir ifadeyle bu durumda davalının muvazaa iddiası dinlenmemekte, tapuda gösterilen bedelin depo edilmesine ve davacı adına payın tesciline karar verilmektedir. Bu durum vergiden kaçmak adına tapuda bedeli düşük gösteren alıcı açısından ciddi bir zararın oluşması sonucunu doğurmaktadır.

Tapudaki Bedelin Yüksek Gösterilmesi

Bedelin yüksek gösterilmesi halinde Yargıtay’ın yukarıdaki yorumunun aksine bir görüşü bulunmaktadır. Taraflar bazen de önalım hakkı sahibinin payı almasını engellemek adına tapudaki bedeli gerçekte olandan çok daha yüksek gösterebilmektedirler. Aslında bu da yukarıdaki gibi bedelde muvazaa anlamına gelmektedir. Bu durumda da payı ön alım hakkı ile almak isteyen paydaş mahkemede bedelin yüksek gösterildiğinden bahisle itiraz etmektedir.

Yargıtay bu durumda satışın tarafı olmayan şufa hakkı sahibi paydaşın muvazaa iddiasının dinlenmesi gerektiğini ve muvazaa iddiasının tanık dahil her türlü delille ispatlanabileceğini belirtmektedir. Yani şufa davasında davacı satışın taraflarının muvazaalı bir şekilde bedeli yüksek gösterdiğini tanık delili veya diğer delillerle ispatlaması halinde tapuda gösterilen bedelden değil de gerçek bedel üzerinden payı adına tescil ettirebilmektedir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Türk Medeni Kanunu‘nun 735. maddesinde sözleşmeden doğan önalım hakkı düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hak  yasal önalım hakkı ile aynı kurallara tabidir.  Yalnız burada paydaşlar arasında değil sözleşme ilişkisinin tarafları arasındagerçekleştirilen bir hak olarak herkese tanınır.

Sözleşmeden doğan şufa hakkı tapuya şerhedilebilmekte ve sözleşme ile şerhte belirtilen süre ve şartlar kapsamında taşınmazı satın alan herkese karşı ileri sürülebilmektedir. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması şart değildir. Müstakil tapulu gayrimenkuller için de  şufa hakkı sözleşme ile  tesis edilebilmektedir. Kanunen süre ile ilgili bir üst sınır öngörülmüş ve tapuya şerh edilen şufa hakkının 10 yıl sonunda geçerliliğini yitireceğini beyan edilmektedir. Fakat bu süre konusunda 10 yıl sonunda yeni bir sözleşme düzenlemesiyle bir 10 yıl daha uzatılması yasal olarak da mümkündür..

Şufa Hakkı

Yazar İsrafil Cingöz
Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı

Yorumlar

Yorum kapatıldı.

Soru Sor