News

Türkiye’de sosyal hayatımızla iç içe olmayı başaran yabancılar, ülkemizden mülk edinme konusunda da bir hayli ilerlediler. Yabancıların tapu işlemleri de ele alınması gereken konular arasına girdi.

Yabancıların tapu işlemlerinden önce bu kişilerin taşınmazlara ilişkin işlemlerinde bazı kısıtlamalar öngörülmüştür. Tapu Kanununda bu durum madde 35’te düzenlenmiştir.

Yabancıların tapu işlemleri ile ilgili kanun maddesi

Devletin belirlediği Yabancıların tapu işlemlerinde belirlenen sınırlamalar göz önünde bulundurulmalı;

Askeri ve güvenlik bölgelerinde Yabancıların tapu işlemleri hak sahipliği

Tapu Kanunu madde 35 uyarınca;
“Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri 18 Mayıs 2013 tarihine değin, bu yerlere ait değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri değişikliklerin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na verilir. Özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca aynı sürede Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na verilir. 18 Mayıs 2013 tarihinden itibaren gönderilen bu belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.”

Yabancıların tapu işlemleri ile ilgili hak sahipliğine ilişkin diğer düzenlemeler 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ve Yönetmeliği’nde de yer bulmuştur.

Mevzuat hükümleri uyarınca;

Birinci Derece Askeri Yasak Bölge içerisinde vatandaş veya yabancı ayrımı yapılmaksızın özel hukuk kişileri taşınmaz edinemezler. Bölge içerisindeki tüm taşınmaz mallar kamulaştırılarak devlet malı niteliği kazanır. Yabancılar ancak Genelkurmay Başkanlığı izni ile geçici olarak bölgeye girebilir ve oturabilirler.

İkinci Derece Askeri Yasak Bölge içerisinde, vatandaşların oturmaları serbest olmakla birlikte Yabancı gerçek ve tüzel kişiler bu bölgede taşınmaz mal edinemezler. Bu bölgelerdeki taşınmaz malları mahalli Mülki Amirlerce tapu sicil muhafızları kanalı ile tespit edilerek yetkili komutanlıklara bildirilir ve yabancılara ait bölgedeki taşınmaz malların tasfiyesine karar verilir. Tasfiyenin şekil ve şartlarının tespiti Bakanlar Kurulunca yapılır. Birinci Derece Yasak Bölgelerde belirlenen düzenlemeye paralel olarak yabancılar, izin almadan geçici dahi olsa bölgeye giremezler, oturamazlar, çalışamazlar ve taşınmaz mal kiralayamazlar.

Askeri ve özel güvenlik bölgelerinde ise özel mülkiyete tabi kamulaştırılmayan taşınmazlar yabancı gerçek veya tüzel kişilere kiralanamaz, devredilemez ve satılamaz. Kural bu yönde olmakla beraber Genelkurmay Başkanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulu’na, askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyecekleri ve izin alınmadıkça kiralayamayacakları yönünde karar alma yetkisi verilmiştir.

Devletlerarası ilişkilerde Yabancıların tapu işlemleri

Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde devletlerarası ikili ilişkiler ile ülke menfaatini ilgilendiren durum söz konusu ise Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülke vatandaşlarının ancak kanunda öngörülen sınırlamalara uyarak taşınmazlar edinebilecekleri düzenleme altına alınmıştır. Bu sınırlama yetkisi Bakanlar Kurulu’na, 2012 yılında Tapu Kanunu’na yapılan değişiklikler sonucunda mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı kaldırılmakla birlikte verilmiştir. 
Bakanlar Kurulu, yabancıların taşınmaz edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.

Yabancıların tapu işlemleri  yüzölçümü sınırlaması

Taşınmaz edinmek isteyen bir yabancının belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde edinme veya zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak bu hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemeyecektir. İlçe bazında getirilen sınırlamanın yanı sıra kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu 20 hektar olarak belirlenen miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.  Yüzölçümü yönünden getirilen sınırlama nedeniyle tapuda işlem yapan yabancı, “Bu taşınmaz dahil, Türkiye Cumhuriyeti sınırları dahilinde şahsım tarafından edinilen bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni haklar ile taşınmazların miktarı otuz hektarı geçmemektedir. Aksi durumun tespiti halinde fazla miktarın tasfiye edilerek bedele çevrilmesini kayıtsız şartsız kabul ve taahhüt ederim” şeklinde taahhütte bulunmalıdır.

Yabancıların tapu işlemleri öncesi, satın aldığı taşınmazları hukuk çerçevesinde istedikleri şekilde kullanabilirler. Ancak yapı kullanma izin belgesi bulunmayan arsa, tarla, bahçe, bağ vasfında taşınmazlar konusunda istisna mevcuttur.

Yabancıların tapu işlemlerinde Taşınmazın Niteliği 

Tarım arazisi taşınmazları edinen yabancılar Bakanlar Kurulu’nun belirlediği şartlar yerine getirilmelidir. Bu tür taşınmazların yapılı ve yapısız olması, fazla bir değişikliğe neden olmamaktadır.

Taşınmazın bulunduğu bölgedeki tapu müdürlüğünden taahhütname alınır. Bakanlıktan alınan görüş ile iki yıl içerisinde proje düzenlenir ve Bakanlığın onayına sunulur. Yabancıların tapu işlemleri konusunda proje sunularak onaylanmamış ise tasfiye işlemleri başlatılır.

Sit alanı Yabancıların tapu işlemlerinde edindiği taşınmaz arkeolojik sit alanlarında kalması durumunda Kültür ve Turizm Bakanlığından; doğal sit alanlarında kalması durumunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığından tapu işlemi gerçekleştirilecektir. 

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu

Adalar Yabancıların tapu işlemleri Adalar mahalinden gerçekleşecekse  İçişleri Bakanlığı’na gönderilmek üzere Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvurulur. 

Miras Yoluyla İntikal Eden Taşınmazlar

Yargıtay’ın içtihatlarında sıkça yer verdiği tarihsel süreçte yabancıların taşınmaz edinimi ve mirasçılığı Türk Hukukunda sıklıkla mevzuat değişikliklerine konu olmuş olup cumhuriyet öncesi dönemde 1868 tarihine kadar Osmanlı Devletinde bir kısım istisnalar hariç yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal edinmelerine ilişkin bir hak tanınmamıştır. 08.06.1868 tarihinde kabul edilen “Tebaa-i Ecnebiyenin Emlâke Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun” (Safer Kanunu) ile buna dayalı imzalanan 09.06.1868 tarihli protokol uyarınca hicaz toprağı hariç bazı ülke vatandaşlarının Osmanlı tebaasıyla eşit durumda bulundukları kabul edilmiş ve bu durum kapitülasyonların kaldırılması hakkındaki kanunun yürürlüğe girdiği 1914 yılına kadar devam etmiştir.

Lozan Anlaşması Yabancıların Tapu İşlemlerini Nasıl Etkiliyor?

24.07.1923 tarihinde imzalanan Lozan Antlaşması ile yabancıların taşınmaz ediniminde karşılıklılık aranacağı hükme bağlanmıştır. 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesinde sınırlamaya ilişkin diğer kanuni hükümler saklı kalmak üzere 2012 yılına değin karşılıklı olmak şartıyla yabancı gerçek kişilere Türkiye’de taşınmaz edinme ve miras hakkı tanınmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2015/2585 E. 2016/2423 K. sayılı kararında da ifade edildiği üzere, mirasçılık, miras bırakanın öldüğü tarihte yürürlükte olan hükümlere göre belirlenir.

Günümüzde yürürlükte olan Tapu Kanunu madde 35/1 kapsamındaki sınırlamalar dışında yabancılar tarafından miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Sınırımıza Komşu Ülke Vatandaşları 

Türkiye’ye sınır ülkelerin vatandaşları, kendi ülkelerine sınır illerden taşınmaz edinemezler. Örneğin; Yunanistan vatandaşları  Edirne, Kırklareli, Tekirdağ, İstanbul, Kocaeli, Yalova, Bursa, Balıkesir, Çanakkale, İzmir, Aydın, Muğla, Antalya…. vs. gibi

Yabancıların tapu işlemleri “Yabancı Tüzel Kişiler” 

Tapu Kanunu madde 35’e göre Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Ancak, taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz. Maddede bahsi geçen özel kanunlara örnek vermek gerekirse: 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu.

Madde 36’da ise 5091 sayılı Türk Vatandaşlık Kanunu’nun 28.maddesine göre Türk vatandaşlığından çıkan kişiler hariç olmak üzere, yabancı uyruklu gerçek kişilerin yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.

Her iki fıkrada, diğer şirket türlerine bu hak tanınmayıp ticaret şirketleri istisna tutulmuştur.

Yurtdışında Düzenlenen Vekaletnameler

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2015/5 sayılı Genelgesi’nde yurtdışında düzenlenmiş vekaletnamelere ilişkin esaslar belirlenmiştir. 

Türk Medeni Kanunu madde706’ya göre “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” Aynı zamanda Noterlik Kanunu madde 89 düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler sayılmıştır. “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.”

Özetlemek gerekirse;

• Türk konsolosluklarınca düzenleme şeklinde olması
• 1961 tarihli La Haye Sözleşmesi’ne taraf ülkelerden birinde düzenlenmiş ve “apostille” şerhini taşıması
• Fotoğraflı olması
• Noterin bulunduğu ülkenin dilinde düzenlenmiş olması
• 1961 tarihli La Haye Sözleşmesi’ne taraf olmayan ülke noterleri tarafından düzenlenen vekaletnameler, noter imzasının bağlı olduğu makam ve bu makamın imza ve mührünün ise o ülke Türk konsolosluğu tarafından onaylanmış olması gerekir.
• Tapuda işlemler yapıldığı esnada yabancı ülkede o ülkenin dilinde düzenlenen vekaletnamenin noter onaylı
• Türkçe çevirisinin de tapu müdürlüğüne sunulması zorunludur.

Yabancıların tapu işlemleri yapabilmesi İçin Gerekli Belgeler (Gerçek kişilerin)

• Kimlik belgesi veya pasaport,
• Taşınmaza ait tapu senedi, bulunmuyorsa veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi belirten belge veya malikin sözlü beyanı (Tapu Senedi işlemi ilgili Tapu Müdürlüğü’nde yapılmaktadır)
• Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (güncel, 6×4 ebadında),
• Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi,
• Türkçe bilmeyen taraf bulunduğu takdirde yeminli tercüman ile iki tanık,
• İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf, alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler
• Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği,
• Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden alınan “Emlak Beyan Değeri Belgesi” .
• Yabancının Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır.

Yabancıların tapu işlemleri yapabilmesi İçin Gerekli Belgeler (Tüzel kişilerin)

• Yabancı sermayeli Türk şirketleri ticaret sicil memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi ibraz etmeleri gerekmektedir.
• Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi, noter tercümesi ile birlikte ibraz etmeleri gerekmektedir.

Yabancı tapu işlemlerinde (GERÇEK KİŞİLERİN) kimlik olarak kullanılabilecekleri belgeler:

Tabiiyetinde bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından usulüne uygun olarak verilmiş
Kimlik belgeleri, Pasaport, 12.04.2013 tarihinden sonra verilmiş mavi kart, Seyahat belgesi, ikametgah tezkeresi, ehliyet gibi diğer belgelerin tapu işlemlerine esas alınmaması gerekmektedir.

Tapuda işlem yapmak isteyen yabancı öncelikle taşınmazın maliki ile ön başvuru yapmalıdır. Ön başvurunun ardından işlem türüne göre Türkiye Devleti vatandaşlarından istenen belgelerin aynıları istenir.  T.C. kimlik numaraları bulunmaması nedeniyle vergi numaraları alınarak işlem yapılır.
Alım satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, keyfiyetin yargıya taşınması ve Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Türk Dış İşleri Bakanlığı ve dış temsilciliklerinin yargı sürecine müdahil olmaları mümkün değildir.

GAYRİMENKUL ÇÖZÜM MERKEZİ