TAPUDA KAT MÜLKİYETİ KURULMASI

İsrafil Cingöz tarafından paylaşıldı.

Tapuda Kat Mülkiyeti Kurulması İşlemleri

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm denilmektedir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına ise kat mülkiyeti denilir. Kat mülkiyetinin kurulması iki şekilde mümkün olabilir: kat mülkiyeti doğrudan, önceden kat irtifakı kurulmasına gerek olmaksızın kurulabileceği gibi önceden kurulmuş olan kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla da kurulabilir

14 Mart 2018, Çarşamba
  1. DOĞRUDAN KAT MÜLKİYETİ KURULMASI

Tamamlanmış bir inşaat için yapı kullanma izin belgesi alındığı takdirde önceden kat irtifakı kurulmasına gerek olmaksızın doğrudan kat mülkiyetinin kurulması mümkündür. 

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle bu yönde bir talebin bulunması ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde yazılı belgelerin hazır edilmesi gerekir. 

Kat mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince ancak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Kat mülkiyetinin kurulması ile ilgili dikkat edilmesi gereken bir başka önemli nokta ise ana gayrimenkulün tümünün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağı hususudur. 

Aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kurulurken kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Aynı şekilde bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümünün de tek bağımsız bölüm olarak tescil edilmesi mümkündür. Ancak böyle bir tescilin yapılabilmesi, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olmasına bağlıdır. 

Kat mülkiyeti, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya mahkeme hükmü ile kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Kat mülkiyetinin mahkeme hükmü ile kurulması, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin 5. fıkrasına göre gerçekleştirilir. Madde hükmüne göre “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12. maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.”

Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.

  1. Kat mülkiyetinin kurulması için gerekli belgeler

Yukarıda da izah edildiği üzere kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından tapu idaresine aşağıda yazılı belgeler ile birlikte talep sunulmalıdır. 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesine ve Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti Ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik’in 6. maddesine göre kat mülkiyetinin kurulabilmesi için talep anında hazır edilmesi gereken belgeler şunlardır:

1. Mimari proje: Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payları ve kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan projeye mimari proje denilmektedir. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için bu mimari projenin hazır bulundurulması gerekir. 

2. Yapı kullanma izin belgesi: Yapının tamamının tamamlanmış ve kullanılabilir olması durumunda belediye, il özel idaresi ve yetkili diğer idarelerce verilmiş izin belgesine yapı kullanma izin belgesi denilmektedir. Kat mülkiyetinin kurulması için yapı kullanma izin belgesinin de hazır bulundurulması gerekir. 

3. Yönetim planı: Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen plana yönetim plânı denilmektedir. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28 inci maddesindeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânının da hazır bulundurulması gerekir. 

4. Liste: Her bağımsız bölümün arsa payını, nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını ve var ise eklentisini gösteren ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış olan, ruhsat düzenlemeye yetkili idarece onaylanan ve noterce tasdik edilen listenin de bulunması gerekir.

5. Yapı ruhsatı: Toplu yapılarda kat mülkiyeti kurulabilmesi için onaylı ve geçerli olan yapı ruhsatının da bulunması gerekir.

6. Vaziyet planı: Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak onaylı imar plânı hükümlerine ve parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış, mimarî projede yer alan yerleşim plânınına vaziyet planı denilmektedir. Genel inşaat projesi üzerinde vaziyet planının bulunmaması halinde, toplu yapılarda kat mülkiyetinin kurulabilmesi için bu vaziyet planının da hazır edilmesi gerekir.  

7. Nüfus cüzdanı: Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için maliklerin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanlarının da talep anında hazır bulundurulması gerekir. 

8. Vesikalık fotoğraf: Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılabilmesi için maliklere ait son altı ay içerisinde çekilmiş 6×4 cm büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğraf da talep anında hazır bulundurulmalıdır. 

b. Kat mülkiyetinin kurulması işleminin aşamaları

Kat mülkiyetinin kurulmasında ilk aşama, ana gayrimenkulün malikinin veya bütün paydaşlarının tapu idaresinden talepte bulunmasıdır. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için inşaatın bitmiş, binanın tamamlanmış olması ve her bağımsız bölüm için yapı kullanma izni alınmış olması gerekir. 

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi, bir parsel içinde en az iki bağımsız bölümün bulunmasına bağlıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Yasaklar” kenar başlıklı 50. maddesine göre “Tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.” Maddenin açık hükmü gereğince kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının tümünün kârgir yani taş ve tuğladan yapılmış olması gerekir. 

Kat mülkiyetinin kurulmasında öncelikle yapılması gerekenlerden biri de ana gayrimenkulün vasfının yapılı haline getirilmesi suretiyle cins değişikliği yapılmasıdır.

Kat mülkiyetinin kurulmasında Kanun’un 12. maddesinde yazılı belgelerin tamamlanmış olması ve talep anında tapu idaresindeki görevli kişiye ibraz edilmesi ziyadesiyle önemlidir. Bu sebeple gerekli belgelerin tamamlanmış olup olmadığı kontrol edilir, eksik belge bulunması halinde ise tamamlanması istenir. Malikin tapu senedi yoksa kendisine taşınmazın ada ve parsel numarası sorulur. Malikin bu numaraları bilememesi durumunda ise malikin kimlik bilgilerine göre TAKBİS’den arama yapılır. Böylelikle üzerinde kat mülkiyeti kurulacak olan taşınmaz belirlenir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 13. maddesi uyarınca tapu memurunun resmi sözleşmeyi düzenleyebilmesi için kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun; dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların ise yetkili olduklarına kanaat getirmesi gerekir. Bu sebeple istemde bulunan kişinin taşınmazın maliki olduğunun belirlenebilmesi amacıyla istemde bulunanın kimlik bilgileri ile tapu kütüğü ve edinme belgesindeki kimlik bilgileri, fotoğraf ve imzanın aynı olup olmadığı denetlenir.

Taşınmaz üzerinde kat mülkiyetinin kurulabilmesi için taşınmaz üzerinde bu işleme engel olacak bir kayıt bulunmamalıdır. Bu sebeple taşınmaz üzerindeki şerh ve beyanlar da kontrol edilmelidir.

Kat mülkiyetinin kurulması talebinde bulunanların sayısına göre tescil istem belgesi veya resmi senet düzenlenir. Bu resmi senedin taraflarca imzalanması gerekir. 

Devam eden aşamada tapu senedi düzenlenir ve TAKBİS üzerinden tescil işlemi gerçekleştirilir. Bağımsız bölümün eklentisi bulunması halinde bu eklentiler, bağımsız bölümün beyanlar sütununa yazılır.

Bahse konu taşınmazın tapu kütüğünde yazılı bulunan takyidatları, bağımsız bölüme aktarılarak kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar ile tapu kütüğündeki sayfalar uyumlu hale getirilir.

Tapu senedini alan alıcı, resmi senet düzenlenmişse bu senede, tescil istem belgesi düzenlenmişse bu belgeye tapu senedini aldığına dair bir beyan yazmalı ve ilgili belgeyi imzalamalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre “Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.”

c.  Kat mülkiyetinin tescili

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için tapu siciline tescil edilmesinin zorunlu olduğundan yukarıda bahsedilmişti. Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Kat mülkiyetinin tesciline ilişkin detaylı düzenlemelere 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Sözleşme ve Tescil” kenar başlıklı 13. maddesinde yer verilmiştir. 

Yukarıda adı geçen maddeye göre tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun; dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların ise yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. 

Sözleşme düzenlenince ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti, kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılır.  Akabinde ise ana gayrimenkulün tapu kütüğündeki sayfası ana gayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil edilir. Bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları da kaydedilir. 

Ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır. 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 13. maddesinde“Ana gayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Ana gayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, ana gayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da ana gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.” denilmiştir. Madde hükmüne göre ana gayrimenkulün leh ve aleyhine kurulmuş olan irtifak hakları, kat mülkiyeti kütüğüne aktarılmayacak ancak her bir bağımsız bölümün beyanlar hanesinde belirtilecektir. Bağımsız bölümün aleyhine ve lehine kurulacak olan yeni irtifak hakları ise elbette bağımsız bölümlere ait kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki irtifak hakları sütununa tescil edilecektir.

Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır. 

Kat malikine, ana gayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12. maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.

d. Toplu yapılarda kat mülkiyeti kurulması

Toplu yapılarda kat mülkiyetinin kurulmasının esasları, Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik’in 5. Maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre:

Toplu yapılarda kat mülkiyeti kurulabilmesi için onaylı ve geçerli olan yapı ruhsatı bulunması gerekir. Kat mülkiyeti tesisinde ayrıca, yapı kullanma izin belgesi aranır.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin her birinde, toplu yapı bulunması hâlinde, her imar parseli kat irtifakı ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı, birden fazla imar parseli üzerinde yer alıyor ise, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Bu durumda kat mülkiyetine geçilirken toplu yapının yer aldığı bütün parseller bir bütün olarak işlem görür.

Toplu yapı kapsamındaki, bir veya birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapıların tamamlanması hâlinde, bu yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

Mimarî projelerin vaziyet plânında aralarında sınır ve komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi sebebiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim plânı işletilmesi talepleri karşılanmaz.

Birden fazla imar parselini kapsayan toplu yapı uygulamaları imar plânında belirlenen alanlarda yapılır. Uygulama imar plânı ve parselasyon plânı değişikliklerinde, toplu yapı sisteminin bütünlüğünün muhafazası gözetilir. Uygulama imar plânında birden çok imar parseli üzerinde belirlenen toplu yapı alanında, kamuya ait alanlar arsa ve arazi düzenlemesi yapılarak kamu eline geçtikten sonra uygulama yapılır. 

e. İşlemin mali yönü

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 55. maddesine göre “Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır.” Ancak yine de Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun’a göre kat mülkiyetinin kurulması işleminde döner sermaye ücreti tahsil edilmektedir. 

Cins değişikliğinin talep edilmesi halinde ise “cins değişikliği harcı” ödenmesi gerekir. Cins değişikliği harcı, 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a bendine göre tahsil edilmektedir. 

  1. KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİNE ÇEVRİLMESİ

Üzerinde kat mülkiyeti kurulmamış taşınmaz henüz arsa vasfındadır. Yukarıda değinildiği üzere kat mülkiyetinin kurulmasında öncelikle yapılması gerekenlerden biri de cins değişikliğinin yapılması ve taşınmazın vasfının “yapılı” hale getirilmesi gerektiğidir. İşte taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakının da kat mülkiyetine çevrilebilmesi için bu cins değişikliğinin yapılması gerekmektedir. Bununla birlikte kat irtifakının kat milkiyetine çevrilmesi de bu yönde bir talebin bulunmasına bağlıdır. 

  1. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için gerekli belgeler

Kat irtifakı kurulurken birtakım belgeler ibraz edildiğinden kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde bu belgelerin yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur. İbraz edilmesi gereken belgeler şunlardır:

  1. Yapı kullanma izin belgesi
  2. Nüfus cüzdanı: Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için bu yönde talepte bulunan kişinin veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanının talep anında hazır bulundurulması gerekir.
  3. Vesikalık fotoğraf: Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılabilmesi için kat mülkiyetinin kurulabilmesine yönelik talepte bulunan kişinin son altı ay içerisinde çekilmiş 6×4 cm büyüklüğünde iki adet vesikalık fotoğrafı da talep anında hazır bulundurulmalıdır.
  1. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işleminin aşamaları

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilebilmesi için öncelikle bu yönde bir talepte bulunulmalı ve parsel üzerinde cins değişikliği yapılarak parsel cinsi yapılı hale getirilmelidir.

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesine yönelik talebin bütün kat irtifakı sahipleri tarafından sunulması gerekmez; kat irtifakı sahiplerinden birinin istemi de yeterlidir. 

Her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı hazırlanmış veya bütün bağımsız bölümleri içeren yapı kullanma izin belgesi istenir.

Devam eden aşamada tapu senedinin hazırlanması ve istem belgesinin taraflarca imzalanması gerekir. 

Bu işlemin de tescili TAKBİS üzerinden yapılmaktadır. 

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre “Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.”

  1. İşlemin mali yönü

Doğrudan kat mülkiyetinin kurulması ile ilgili söylediklerimiz burada da geçerlidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 55. maddesine göre “Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır.” Ancak yine de Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun’a göre kat mülkiyetinin kurulması işleminde döner sermaye ücreti tahsil edilmektedir. 

Yazar İsrafil Cingöz
Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı
Soru Sor