SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ,GEÇERLİLİK KOŞULLARI
A-Satış Vaadi Sözleşmesi
Taşınmaz alım-satım sözleşmesi öncesi uygulanan satış vaadi sözleşmesi en önemli adımlardan biridir.
Satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz-alım satım ilişkisi kapsamında tarafların bu işlemden önce imzaladıkları bir ön sözleşme niteliği arz etmektedir. 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 29. Maddesinde ön sözleşme şu şekilde düzenlenmiştir;
Önsözleşme
MADDE 29- Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak satış vaadi sözleşmesi şekline bağlıdır.
Hukukumuzdaki tüm ön sözleşmelerin temeli yukarıdaki kanun maddesi çerçevesinde vücut bulmaktadır. Yazımız konusu olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de kanun da özel olarak düzenlenmiş bir ön sözleşme niteliğine haizdir.
Satış vaadi sözleşmesi tarafların iki tarafın da beyanlarını ortaya koyduğu , her iki tarafa borç yükleyen ve ön sözleşme niteliği taşıyan bir sözleşmedir.
Yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kişiye ayni bir hak sağlamayıp, kişisel nispi bir hak sağlamaktadır. Yani sözleşmeye konu taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişilere satışı halinde vaad alacaklısı, mülkiyet ya da buna benzer herhangi bir iddia da bulunamayacaktır.
İyi niyetli üçüncü kişilerin edinimlerini engellemek maksatlı olarak yapılacak iş ise sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesidir. Hukukta bu hale kuvvetlendirilmiş şahsi hak denilmektedir. Bu suretle iyi niyetli üçüncü kişiler tapu kütüğünü incelediği takdirde şerhi görecek ve iyi niyetli edinimlerinin önüne geçilecektir.
B-TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ GEÇERLİLİK KOŞULLARI :
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mevzusunun ileri de imzalanacak taşınmaz satış sözleşmesine dönüşebilmesi için yasa da birtakım koşullar öngörülmüştür.
1-Bahsi geçen sözleşmenin imzalanması için ilk şart , her sözleşme de olduğu üzere taraf iradelerinin birbiri ile uyuşması şartıdır. Tek tarafın irade beyanı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalamaya yetmemektedir.
2-Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır. Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. ( BK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md.89)
3-Bahsi geçen şekil şartına uyulmaksızın yapılan satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Yapılsa dahi ileri de vaad alacaklısı artık sözleşme konusu taşınmazın tescilini istemeyecektir. Vaad alacaklısının tek hakkı sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca ödediği miktarı talep hakkıdır.
4-Diğer bir şart ise, sözleşme konusu taşınmazın tapu kayıtlı bir taşınmaz olmasıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için vaad sözleşmesi kanun hükümleri uyarınca yapılamayacaktır.
Ancak her tapuya kayıtlı olan taşınmaz içinde satış vaadi sözleşmesi imzalanamamaktadır. Bu durumun istisnaları mevcuttur ;
İmar Kanunu
-Bu durumun ilk istisnası 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesidir Buna göre ;
“Veraset yolu ile intikal eden, bu kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.”
Görüleceği belirtildiği şekilde yapılan ve hisseleştirilen taşınmazlar da satış vaadi sözleşmesi imzalanması olanaksızdır.
-Bir diğer istisna ise tarım alanları içerisinde kalan taşınmazlar ile ilgilidir. Bahsi geçen taşınmazlar üzerinde belli bir alan sınırlamasına kadar satış vaadi sözleşmesi imzalanmamaktadır.
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasların belirlenmesi amacıyla bazı düzenlemeler yapılmıştır.
Bu kapsamda, anılan Kanunun “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8. Maddesi şu şekilde düzenlenmiştir:
“Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.
(Değişik fıkra: 30/4/2014-6537/4 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur.
(Değişik fıkra: 30/4/2014-6537/4 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. (Ek cümle: 19/4/2018-7139/40 md.) Yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri muhtevasında yapılan zorunlu ifraz işlemlerinde Bakanlık onayı aranmaz.”
Emsal Karar
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2014/3006 Esas, 2014/4299 Karar sayılı, 31.03.2014 tarihli emsal kararında;
“Yürürlükteki mevzuata göre yapılan her türlü (nazım imar planları, uygulama imar planları ve mevzi imar planları gibi) onaylı planlar içerisinde bulunan araziler; tarımsal niteliği korunacak yerler hariç arsa niteliği kazanmaları nedeniyle kanun kapsamı dışındadır.
Planı bulunmayan, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımı mümkün olmayan araziler de bu kanun kapsamı dışındadır.
Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köy İşleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi; eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8. maddesine tabidir” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.
Bu duruma ilişkin tarafı olduğumuz bir dosya da ise yerel mahkeme şu şekilde karar vermiştir ;
T.C. GAZİOSMANPAŞA 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
NO: 2014/413 KARAR NO : 2019/274
Sonuç olarak, dava konusu taşınmazın 5403 sayılı toprak koruma kanunu kapsamında yerlerden olduğu, pay ve paydaş sayısını artıracak şekilde bölünemeyeceği anlaşıldığından, taşınmazın 1/2 hissesinin iptaline ilişkin davanın reddine karar verilmiştir.”
Şeklinde verilen karar halihazırda kesinleşmese de görüleceği üzere tapulu olan ancak 5403 Sayılı Kanun kapsamında kalan yerler de de satış vaadi sözleşmesi imzalanamamaktadır.
5-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin diğer şartı ise taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E.2003/8604 K.2004/1301 01.03.2004 tarihli kararında bu durum şu şekilde aktarılmıştır ;
Yargıtay Kararı
“Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa, sözleşmeye konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir”.
Yargıtay’ın anılan kararlarına ve yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/8419, K. 2006/10289, 02.10.2006 tarihli kararına göre taşınmaz el birliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesi ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.
Özetle paylı mülkiyete konu taşınmaz payları için akdedilen sözleşmeler geçerli olup bu sözleşmelere dayanılarak taşınmazın satışı talep edilebilir. El birliği mülkiyetinde ise el birliği mülkiyeti çözülmedikçe veya bu mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.
6-Yine satış vaadi sözleşmesi diğer şartı , sözleşme metninden satış vaadi bedelinin belirli ya da belirlenebilir olmasıdır.
C-Satış Vaadi Sözleşmesi ZAMAN AŞIMI :
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanun ayrıca bir zaman aşımı süresi öngörmemiştir. Bu durumda genel hükümler çerçevesinde zaman aşımı mevzu hakkında değerlendirme yapılacaktır.
Bu durumda Borçlar Kanunu 146. Maddesine göre ;
- Süreler
- On yıllık zaman aşımı
MADDE 146- Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zaman aşımına tabidir.
Görüleceği üzere genel hükümler uyarınca satış vaadi sözleşmelerinde zaman aşımı süresi 10 yıldır. Burada akla takılan soru ise zaman aşımı satış vaadi sözleşmelerinde hangi tarihten itibaren başlayacaktır ? Bu duruma Borçlar Kanunu 149. Maddesi ışık tutmaktadır ;
TBK’nın 149. maddesine göre;
“Zaman aşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar. Alacağın muaccel olmasının bir bildirime bağlı olduğu hâllerde, zaman aşımı bu bildirimin yapılabileceği günden işlemeye başlar.”
Görülüyor ki, kural zaman aşımı süresinin alacağın muaccel olduğu tarihten başlamasıdır. Alacağın muaccel olması ifaya engel bir durumun kalmamış olması demektir. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, vaat alacaklısına teslim edilmişse artık MK 2 hükmü gereği artık zaman aşımı savunması yapılamayacaktır..
Satışı vaad edilen taşınmazın ifa imkansızlığı varsa, vaad alacaklısı, vaad borçlusuna ödediği bedel açısından zaman aşımı süresi, ifanın imkansız hale geldiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Taşınmaz, satış vaadi alacaklısına teslim edilmiş ise zaman aşımı işlemez.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır ile ilgili kısa bilgi…
