GAYRİMENKULDE GEÇİT HAKKI

İsrafil Cingöz tarafından paylaşıldı.

Geçit Hakkı Nedir?

Gayrimenkul konusunda yaygın olmayan bilgilerden biri de geçit hakkıdır. Geçit hakkı Türk Medeni Kanunu tarafından, ” Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Geçit Hakkı ile ilgili önemli husular

Geçit hakkı bir irtifak(kullanım) hakkıdır ve İrtifak hakları, kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilir.
• Kişisel geçit hakları, ilgili taşınmazın kütük sayfası irtifak hakları sütununda mükellefiyet anlamını taşıyan “m” harfi ile gösterilir. Hak sahibinin adı soyadı ve varsa irtifak hakkının süresi yazılarak tescil edilir. Ancak bu haklar genellikle süresizdir.
• Taşınmaz lehine kurulan geçit hakları, ilgili taşınmazın kütük sayfasında hak anlamını taşıyan “h” harfi ile gösterilirken, aleyhine irtifak hakkı kurulan taşınmazın kütük sayfasında ise, “m” harfi ile gösterilir. Yararlanan taşınmazın kütük sayfası irtifak hakları sütununda, yüklü taşınmaz üzerinde tescil edilecek irtifak hakkının niteliği belirtilir. Yüklü taşınmazın kütük sayfasında ise, yararlanan taşınmaz lehine kurulan irtifak hakkının niteliği gösterilir.

Gerekli Şartlar Nelerdir?

Geçit Hakkı
Geçit hakkı ile ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü dokümanı

Geçit hakkı, bir irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil olunabilir.
• Bu hak, bir şahıs ya da taşınmaz lehine kurulabilir.
• Şahıslar gerçek ya da tüzel kişi olabilirler.
• El birliğiyle mülkiyette bir paydaşın tek başına bu hakkı tesis etmesi mümkün değildir, tüm paydaşların bu işleme katılımı şarttır.

Hakkın Resmi Senetle Kurulması

• Tarafların anlaşması durumunda tapu müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetle geçit hakkı kurulur.
• Geçit hakkı, bedelli ya da bedelsiz olarak tesis edilebilir.
• Geçit hakkının nasıl ve ne zaman kullanılacağı resmi senette belirtilmiş olmalıdır.
• Bu hakkın arazi veya arsanın neresinden kullanılacağı bir kadastro haritada belirlenmelidir.

Mahkeme Kararıyla Kurulması

Yeterli geçidi bulunmayan taşınmazlarda eğer malikle anlaşılamaması durumunda mahkeme yolu ile geçit hakkı kurulabilir. ’Medeni Kanun’un zorunlu geçit başlığını taşıyan 748. maddesine göre genel yola çıkmak için
yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz maliki karşılığını tam ödemek kaydıyla komşularının kendisine uygun bir yeri yol olarak bırakmalarını mahkemeden talep edebilir’’ Mahkeme bu talep doğrultusunda karar verirse yolun güzergahı haritaya bağlanır ve kararın kesinleşmesinden sonra tapu sicilinin irtifak hakları sütununa hükmen tescil yapılır.

Hangi Belgeler İstenir?

1-) Geçit hakkı istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz
malın ada ve parsel numarasını belirten belge ya da malikin sözlü beyanı
2-) Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve noterlerden yetki verilmiş vekalet, tüzel kişi ise yetki belgesi ve şirket evrakları.
3-) Mahkeme kararı ile kuruluyorsa kesinleşmiş mahkeme kararı.
4-) Pafta üzerinde de bir işlem yapılmasını gerektiriyorsa taşınmaz malların bulunduğu yere göre belediye encümeni veya il özel idaresi kararı ile değişiklik beyannamesi.
5-) Raiç bedel (belediye temiz kağıdı)

Arazi Lehine Geçit Hakkı Nasıl Tesis Edilir?

Geçit hakkı başka bir taşınmaz lehine de tesis edilebilir.
• Bu durumda yükümlü taşınmazın irtifak hakları sütununda kişi ismi belirtilmez, yararlanan taşınmazın ada ve parsel numarası yazılır. Aynı şekilde yararlanan taşınmazın irtifak hakları sütununa da yüklü taşınmazın ada ve parsel numarası yazılır.

Geçit Hakkının Tescili Nasıl Olur?

• Geçit hakkının tescili Tapu Sicil Tüzüğü’nün 30. Maddesine göre irtifak hakları sütununa yapılır.

Geçit hakkı kurulması ve anlaşılan bedel üzerinden, sadece geçit lehtarından, binde 20 oranında tapu harcı tahsil edilir. (0,020)
• Bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine sadece geçit lehtarından, taşınmazın kayıtlı değeri üzerinden binde 68,31 oranında tapu harcı tahsil edilir. (İrtifak hakkının ayrı kayıtlı değeri varsa harç bu kayıtlı değer üzerinden hesaplanır.)
• Hak, parselin tümü üzerinde değil, bir kısmı üzerinde kuruluyorsa harcın hesabında geçit hakkının alanı ile parselin yüz ölçümünün orantılanması gerekir.
• Döner sermaye her sene güncellenen ücret tahsil edilir.

Geçit Hakkının Terkini;

Geçit hakkı süresinin dolması, hak sahibinin feragat etmesi gibi nedenlerle terkin edilebilir. Ölümle yada tüzel kişiliğin son bulması ile terkin edilemez.

Terkin Türleri;

a)Malikin Talebiyle Terkin

1-) Süresi dolmuş olan geçit hakkını malik terkin ettirebilir.

2-) Hak lehtarının ölmüş olması terkin sebebi değildir. Bu hak ölümle mirasçılara intikal eder.

3-) Geçit hakkının süresinin dolup dolmadığı kontrol edilir.

4-) Terkin harcı tahsil edilir.

b)Hak Sahibinin Talebiyle Terkin 

1-) Hak sahibi her zaman geçit hakkını terkin ettirebilir.

2-) İstemde bulunanın geçit hakkı sahibi olup olmadığı belirlenir.

3-) Harç hesaplanır.

c)Mahkeme Kararıyla Terkin 

1-) Bu hak mahkeme kararıyla her zaman terkin edilebilir.

2-) Bu terkini ilamda adı geçen davacı veya malik isteyebilir.

3-) Kesinleşmiş mahkeme kararı gerekmektedir.

4-) Mahkeme kararının kapsamında tereddüt edilmesi durumunda mahkemeden tavzih kararı getirilmesi istenebilir.

5-) Terkin harcı tahsil edilir.


d)Kamulaştırma Nedeniyle Terkin

1-) Yükümlü taşınmazın tamamı kamulaştırılmış ise geçit hakkının terkini gerekir.

2-) Yararlanan taşınmazın kamulaştırılması halinde geçit hakkı kamulaştırma ile sona ermeyecektir. Kamulaştırmayı gerçekleştiren idarenin terkini istemesi gerekir.

3-) Kamulaştırma ile aynı anda terkin yapılır.

4-) Tescil istem belgesi düzenlemeye gerek yoktur. Resmi yazı ile işlemler yapılabilir.

5-) Kamulaştırma nedeniyle kaynak terkini için harç alınmaz. İdare harçtan muaf değilse sadece kamulaştırma harçları alınır.

6-)Kamulaştırma işlemi için alınan harç hariç olmak üzere bu hakkın terkini için ayrı bir harç alınmamaktadır.

Geçit hakkı

Yazar İsrafil Cingöz
Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı
Soru Sor